전세사기 보증금, 피해자 결정부터 최소보장제까지 순서

보증금을 못 받았다면, 순서는 '피해자 결정'이 먼저다

보증금을 돌려받지 못했을 때 가장 먼저 할 일은 소송이나 이사가 아니라 전세사기 피해자 '결정'을 받는 것이다. 이 결정이 있어야 경·공매 유예, 우선매수권, 그리고 2026년 11월 13일 시행 예정인 최소보장제까지 모든 지원의 문이 열린다. 서류와 기한을 한 번 놓치면 뒤에 오는 혜택까지 막히므로, 순서가 중요하다.

피해자 결정: 요건과 신청처

Mikhail Nilov

전세사기특별법은 네 가지 요건을 본다. ①주택을 인도받고 전입신고를 했으며 확정일자를 갖췄을 것, ②보증금이 일정 기준 이하일 것, ③같은 건물에 다수 임차인의 피해가 발생했거나 예상될 것, ④임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없다고 볼 만한 사정이 있을 것이다. 원칙적으로 네 요건을 모두 갖춰야 하고, 일부만 맞으면 지원 범위가 줄어든다.

2026년에는 문턱이 낮아졌다. 보증금 기준이 7억 원까지 확대됐고, 85㎡를 넘는 주택에 살던 세입자도 대상에 들어오도록 면적 기준이 폐지됐다.

신청은 거주지 광역시·도의 전세사기 피해자지원센터를 방문하거나 온라인 '전세사기 피해자 지원관리 시스템'으로 한다. 접수·조사에 30일, 위원회 의결에 30일, 합쳐 약 60일 안에 결정문이 송달된다.

단계별로 챙겨야 할 서류

필수 서류는 세 가지다. 결정신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본. 이 셋은 상황과 무관하게 준비한다.

나머지는 자기 상황에 해당할 때 붙인다. 임대인이 파산·회생 절차에 들어갔다면 그 결정문 사본을, 집이 경매나 공매에 넘어갔다면 경·공매 개시 관련 서류를 낸다. 보증금 반환 판결이나 지급명령, 공정증서 같은 집행권원이 있다면 함께 제출하고, 임차권등기를 마쳤다면 그 서류도 포함한다.

증거는 미리 모아두는 편이 안전하다. 보증금을 보낸 이체내역, 임대인과 주고받은 문자나 통화 기록, 다른 세입자들의 피해 정황은 임대인의 '반환 의사 없음'을 뒷받침하는 자료가 된다.

최소보장제, 무엇이 언제 바뀌나

최소보장제는 경·공매를 다 거치고도 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때, 국가가 그 부족분을 채워주는 제도다. 여기서 회수액은 우선변제권 행사액, 보증금반환채권 변제액, 공공임대사업자 지원액을 합한 금액으로 따진다. 이 합계가 보증금의 3분의 1을 밑돌면 차액을 신청할 수 있다.

주의할 점은 시점이다. 이 조항은 2026년 5월 12일 공포됐지만 시행은 11월 13일 예정이라, 지금은 아직 시행 전이다. 또한 배당요구를 제때 하지 않아 생기는 '배제'는 시행 이후 새로 시작되는 경·공매부터 적용된다. 즉 지금 진행 중인 사건이라도 배당요구 같은 기본 절차는 스스로 꼼꼼히 챙겨야 한다.

놓치기 쉬운 기한과 실수

마지막으로 실무에서 자주 걸리는 지점을 정리한다.

• 피해자 결정에 불복하려면 송달 뒤 20일 안에 이의신청을 해야 한다. 이 기한을 넘기면 다시 다투기 어렵다.
• 경매가 진행되면 배당요구종기까지 반드시 배당요구를 한다. 우선변제권이 있어도 배당요구를 빠뜨리면 돈을 받지 못한다.
• 결정 전에 전출하거나 확정일자를 잃으면 대항력이 깨진다. 이사가 급해도 임차권등기명령을 먼저 마친 뒤 움직인다.
• 서류는 '해당 시'라고 적혀 있어도 자기 사건에 있으면 처음부터 함께 내는 편이 조사 기간을 줄인다.

정리하면, 보증금을 못 받은 상황이라면 피해자 결정 신청을 서둘러 접수하되 배당요구와 대항력 유지 같은 기본기를 동시에 지키는 것이 최소보장제까지 가는 가장 안전한 길이다.

출처

1. 전세사기 피해자등 결정신청 안내
2. 전세사기피해자법 제25조의9 임차보증금의 최소보장
3. 전세사기 피해자 지원 신청 방법·최소보장제·7억 확대 정리