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최소보장 1/3은 바닥, 나머지 보증금 청구권은 남는다
11월 13일 시행되는 전세사기 최소보장제는 경·공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 현금으로 채워 최소 3분의 1을 보장한다(LH 운영, 10일부터 신청). 이는 보증금 전액 보전이 아니라 '바닥'을 깔아주는 제도여서, 3분의 1을 넘는 나머지 보증금에 대한 임대인 상대 청구권은 그대로 남는다. 다만 지원을 받은 뒤 소송·경매로 돈을 더 회수하면 중복분을 반납해야 하므로(미신고 시 최대 3000만원 과태료), 반납 시점과 포함 범위는 LH에 확인해야 한다.
보증금 3분의 1은 국가가, 나머지는 소송으로
11월 13일 시행되는 전세사기 최소보장제는 경매 배당으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 국가가 채워주는 제도다. 3분의 1을 보장한다지만 임대인에 대한 보증금반환채권 자체는 소멸하지 않아, 나머지 금액은 그대로 세입자가 회수해야 할 몫으로 남는다. 신청은 11월 10일부터 가능하므로 배당표와 피해자 결정문을 준비하되, 임대인을 상대로 한 보증금반환 소송은 제도 신청과 별개로 병행해야 한다.
전세사기 보증금, 피해자 결정부터 최소보장제까지 순서
전세사기로 보증금을 돌려받지 못하면 가장 먼저 피해자 결정을 받아야 경·공매 유예부터 최소보장제까지 지원의 문이 열린다. 2026년 들어 보증금 기준이 7억 원으로 오르고 면적 기준이 폐지됐으며, 11월 13일 시행 예정인 최소보장제는 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 국가가 차액을 보전한다. 필수 서류와 경·공매 단계별 서류를 함께 챙기되 이의신청 20일, 배당요구 종기, 대항력 유지 같은 기한을 놓치지 않아야 한다.
전세사기범 15년, 그래도 보증금은 따로 받아야 한다
인천 미추홀구 전세사기 '건축왕' 남모 씨가 항소심에서도 징역 15년을 선고받았지만, 이 형사 판결로 세입자의 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아니다. 보증금을 되찾으려면 전세사기피해자 인정 신청과 임차권등기명령, 가압류, 보증금 반환청구 소송이라는 별도 절차를 형사재판과 병행해야 한다. 특히 임차권등기명령은 이사 전에 마쳐야 대항력이 유지되므로, 피해자는 지금 자신의 요건과 신청 순서부터 확인해야 한다.