전세사기범 15년, 그래도 보증금은 따로 받아야 한다

징역 15년이 뜻하는 것, 뜻하지 않는 것

인천 미추홀구 일대에서 이른바 '건축왕'으로 불린 남모(64) 씨가 항소심에서도 징역 15년을 선고받았다. 그는 공범들과 2021~2022년 아파트와 빌라 372채에서 전세보증금 약 305억 원을 가로챈 혐의 등으로 기소됐고, 여기에 횡령 등을 더한 전체 혐의 규모는 536억 원에 이른다. 앞서 148억 원대 전세사기로 징역 7년이 이미 확정된 상태였다. 재판부는 다수 부동산을 명의신탁해 보유하고 사문서를 위조해 법원에 제출한 점을 무겁게 봤다.

여기서 세입자가 오해하기 쉬운 지점이 있다. 징역 15년은 가해자에 대한 형사 처벌이지, 피해자의 보증금을 돌려주는 판결이 아니다. 형이 아무리 무거워도 보증금 회수는 별도의 민사·행정 절차로 따로 진행해야 한다.

형사 처벌과 보증금 회수는 다른 트랙이다

Mikhail Nilov

형사재판은 국가가 범죄자를 처벌하는 절차다. 피해자가 증인으로 서더라도, 유죄가 확정된다고 해서 보증금이 통장에 들어오지는 않는다. 오히려 가해자가 수감되면 재산을 처분하거나 은닉할 여지가 생기기 때문에, 피해자는 형사 절차와 별개로 자기 재산을 지키는 조치를 서둘러야 한다.

그 출발점이 전세사기피해자 인정이다. 전세사기피해자지원 특별법은 네 가지 요건을 본다. 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖췄을 것, 보증금이 3억 원 이하(사정에 따라 최대 5억 원까지 조정)일 것, 다수의 피해가 발생했거나 발생할 우려가 있을 것, 임대인이 보증금을 돌려줄 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것이다. 인정을 받으면 경매·공매 유예와 금융 지원, 우선매수권 같은 제도를 쓸 수 있다.

지금 밟아야 할 대응 순서

피해자가 확인해야 할 절차에는 순서가 있다. 앞 단계를 건너뛰면 뒤 단계에서 권리가 약해진다.

1. 임대인에게 내용증명으로 계약 해지와 보증금 반환을 통보해 법적 기록을 남긴다.
2. 전세사기피해자 결정을 신청한다. 국토교통부 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 주소지 관할 지자체·전세피해지원센터에서 접수한다.
3. 임차권등기명령을 신청한다. 이 등기를 마치면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다.
4. 임대인의 부동산·예금·채권에 가압류를 걸어 재산 은닉을 막는다.
5. 보증금 반환청구 소송으로 강제집행에 필요한 집행권원을 확보한다.
6. 경매·공매가 진행되면 배당을 요구하고, 우선매수권을 행사하거나 부족한 자금은 특별법상 저리 대출로 메운다.

순서보다 먼저 챙길 두 가지

무엇보다 급한 것은 임차권등기명령의 시점이다. 이 등기는 이사를 나가기 전에 마쳐야 한다. 등기 없이 주소를 옮기면 애써 확보한 대항력과 우선변제 순위가 사라질 수 있다. 이사 계획이 있다면 등기 완료를 먼저 확인한 뒤 움직이는 것이 안전하다.

두 번째는 자신이 특별법 피해자 요건에 해당하는지 초기에 따져보는 일이다. 보증금 상한이나 확정일자 요건에서 걸리면 지원 제도를 못 쓸 수 있으니, 확정일자와 전입 기록, 임대인의 미납 세금과 다주택 보유 여부 같은 증거를 미리 모아두는 편이 낫다. 가해자가 15년을 선고받았다는 소식은 처벌의 진전이지, 회수의 완료가 아니다. 보증금을 지키는 시계는 피해자가 직접 돌려야 한다.

출처

1. 인천 전세사기 '건축왕' 추가 재판 항소심 징역 15년
2. 전세사기 '건축왕', 추가 재판 항소심서도 징역 15년
3. 전세사기 보증금 회수 불능? 특별법 활용부터 실무 대응 전략까지
4. 전세사기피해자지원특별법 해설서