부동산 이상거래, 적발되면 처벌은

이상거래는 어떻게 걸러지나

외국인 부동산 거래가 늘면서 이상거래 신고도 함께 뛰었다. 서울만 보면 외국인 이상거래 신고는 2024년 64건에서 2026년 135건으로 2년 새 두 배가 넘었고, 30억 원을 넘는 고가 거래 신고도 29건에서 62건으로 늘었다.

여기서 오해하기 쉬운 지점이 있다. 이상거래로 분류됐다고 곧바로 처벌받는 것은 아니다. 국토교통부는 거래 신고 자료에서 정상 범위를 벗어난 건을 골라내 관계기관에 통보하고, 실제 위법 여부는 그다음 조사와 수사에서 가려진다.

통보처는 위법 유형에 따라 갈린다. 편법 증여나 탈세 의심은 국세청, 불법 외환 반입이나 이른바 환치기는 관세청과 검찰·경찰, 대출 규정 위반은 금융당국, 체류자격을 벗어난 활동은 법무부 출입국으로 넘어간다.

실제로 무엇이 적발됐나

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국토부의 한 기획조사에서는 위법 의심 210건이 적발됐는데, 유형을 보면 어떤 거래가 문제되는지 드러난다. 가장 많은 것은 계약일이나 금액을 사실과 다르게 적은 허위신고로 162건이었다. 이어 편법 증여·특수관계인 차입 57건, 해외자금 불법 반입 39건, 명의신탁 의심 14건, 대출 용도 외 사용 13건, 무자격 임대업 5건 순이었다. 다른 기획조사에서는 위법 의심 282건이 적발되기도 했다.

즉 극적인 투기보다, 서류를 실제와 다르게 꾸미거나 자금 출처를 감춘 거래가 다수다.

걸리면 처벌은 어디까지

위법으로 확인되면 유형별로 근거 법이 다르다.

유형	근거 법	처벌
명의신탁	부동산실명법	신탁자 5년↓ 또는 2억↓, 수탁자 3년↓ 또는 1억↓
불법 외환·환치기	외국환거래법	형사처벌 또는 과태료
무자격 임대	출입국관리법	최대 3년 또는 3천만 원

명의신탁에서 특히 주의할 대목은 이름을 빌려준 사람도 처벌 대상이라는 점이다. 실제 소유자인 신탁자뿐 아니라 명의만 빌려준 수탁자도 3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금에 처해질 수 있고, 실소유자에게는 부동산 가액의 30% 이내에서 과징금이 별도로 부과된다. 편법 증여로 확인되면 증여세가 추징되고, 계약 내용을 거짓으로 신고하면 부동산거래신고법상 과태료가 붙는다.

"잠깐 이름만 빌려주는 것"이 형사처벌로 이어질 수 있다는 점은 외국인이 아니라 내국인에게도 똑같이 적용된다.

일반 매수자가 얽히지 않으려면

단속의 표적은 투기성 외국인 거래지만, 그 과정에서 평범한 매수자가 엮이는 경우가 있다. 다음 정도는 확인해 두는 편이 안전하다.

• 가족이나 지인이 대신 사달라거나 이름을 빌려달라는 요청은 거절한다. 명의를 빌려준 쪽도 처벌 대상이다.
• 매수 자금의 출처를 계약서·자금조달계획서와 일치시키고 증빙을 보관한다.
• 실제 계약일과 금액 그대로 신고한다. 세금을 줄이려는 업·다운 계약은 허위신고다.
• 사려는 곳이 토지거래허가구역인지 미리 확인한다.
• 대출을 받았다면 신고한 용도대로만 쓴다.

핵심은 단순하다. 서류가 실제 거래와 어긋나는 순간, 그 거래는 이상거래 선별망에 걸리고 조사 대상이 된다. 반대로 자금 출처와 신고 내용이 일치하면 외국인이든 내국인이든 문제 될 일은 거의 없다.

출처

1. 외국인 부동산 이상거래 기획조사 결과 위법 의심거래 282건 적발
2. 외국인 주택 이상거래 210건 적발…금액·날짜 위조 가장 많아
3. 가족 명의로 집 샀다면 불법일까? 명의신탁 처벌 기준
4. 작년 서울 외국인 부동산 이상 거래 2배 이상 증가