새 아파트 하자, 시공사·LH에 책임 묻는 순서

하자, 누가 얼마 동안 책임지나

새 아파트 하자를 두고 다툴 때 먼저 확정할 것은 두 가지다. 누가 책임지고, 언제까지 물을 수 있는가.

책임 주체는 사업주체다. 분양 아파트라면 시행사와 시공사가 여기에 해당한다. 기간은 공동주택관리법에 따라 공사 종류별로 나뉜다. 도배·도장 같은 마감은 2년으로 짧지만, 기둥·보·바닥 같은 내력구조부와 지반은 10년까지 책임을 물을 수 있다.

공사 종류	담보책임기간	예시
마감공사	2년	도배·도장·타일·주방가구
설비·전기·조경	3년	급배수·난방·창호·전기
방수·주요 구조	5년	방수·철근콘크리트·지붕·조적
내력구조부·지반	10년	기둥·보·바닥·기초

내 집 하자가 어디에 속하는지에 따라 대응 시한이 달라진다. 누수가 방수공사 문제라면 5년, 벽 균열이 내력벽이라면 10년이 기준이 된다. 기간이 지나면 청구 자체가 어려워지므로, 하자를 발견하면 어느 항목인지부터 확인하는 게 순서다.

LH 임대아파트는 누가 책임지나

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임대아파트라고 책임 주체가 사라지는 것은 아니다. 공공주택관리법에 따라 LH 같은 공공임대 사업주체는 분양전환이 되기 전까지 임차인에 대해 하자보수 담보책임을 진다. 전유부분 하자보수 청구권은 입주자뿐 아니라 공공임대주택 임차인에게도 있다.

문제는 실무다. 하자가 생겨도 LH나 SH가 직접 나서기보다 위탁업체에 넘기면서 책임 소재가 흐려진다는 지적이 있다. 법원은 LH가 특약이 없는 한 부동산 수선에 드는 비용 부담을 회피할 수 없다고 봤다. 임차인이라도 청구 권리는 분명히 있으니, 위탁업체가 미룬다고 물러설 이유는 없다.

보수를 거부하거나 미룰 때

청구에는 정해진 절차가 있다. 담보책임기간 안에 사업주체에게 보수를 청구하면, 사업주체는 15일 이내에 보수를 하거나 보수계획을 서면으로 통보해야 한다. 말로만 주고받지 말고 서면으로 남기는 것이 이때부터 중요해진다.

그래도 보수하지 않으면 하자보수보증금을 청구할 수 있다. 다만 개별 입주자가 직접 청구할 수는 없다. 입주자대표회의를 통해 보증기관에 청구하는 구조라서, 공용부분 하자는 대표회의와 함께 움직이는 편이 실효성이 있다.

분쟁조정과 소송, 무엇이 다른가

사업주체가 하자를 인정하지 않으면 크게 두 갈래다.

하나는 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회다. 신청하면 사실조사와 하자감정을 거쳐 원칙적으로 60일, 공용부분은 90일 안에 절차를 마친다. 상대적으로 빠르고 비용 부담이 적다. 당사자가 조정안을 수락하면 재판상 화해와 같은 효력이 생긴다. 약점은 강제력이다. 위원회 판정이 나와도 한쪽이 받아들이지 않으면 결국 소송으로 넘어간다.

다른 하나는 하자보수 소송이다. 판결에는 강제력이 있지만 시간과 비용이 든다. 어느 길을 택하든 담보책임기간 안에 청구하고 제소해야 권리가 유지된다는 점은 같다. 하자가 가볍고 사업주체가 협의 의지를 보이면 조정을, 규모가 크고 다툼이 첨예하면 소송을 검토하는 식으로 조건에 맞춰 고르는 게 현실적이다.

다투기 전에 증거부터 확보하라

결과를 가르는 건 결국 증거다. 하자를 발견하면 감정이나 소송을 결심하기 전에 다음부터 챙기는 게 좋다.

• 하자 부위를 사진과 영상으로 남긴다. 촬영 날짜가 확인되도록 한다.
• 하자 목록을 위치·증상별로 정리한다.
• 사업주체와 관리사무소에 청구한 기록을 남긴다. 내용증명을 활용하면 청구 시점이 명확해진다.
• 보수 요청과 거부·지연 이력을 시간순으로 보관한다.

담보책임기간, 책임 주체, 증거. 이 세 가지를 먼저 정리해 두면 조정으로 가든 소송으로 가든 협상의 출발점이 달라진다.

출처

1. 아파트 하자담보책임 하자보수 - 공동주택관리법 시행령 별표
2. 아파트 입주 > 하자보수 > 하자의 청구 (찾기 쉬운 생활법령)
3. 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 안내
4. 임대주택 수리비 지급 거부한 LH…法 배상책임 있다