최소보장 1/3은 바닥, 나머지 보증금 청구권은 남는다
11월 13일 시행되는 전세사기 최소보장제는 경·공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 현금으로 채워 최소 3분의 1을 보장한다(LH 운영, 10일부터 신청). 이는 보증금 전액 보전이 아니라 '바닥'을 깔아주는 제도여서, 3분의 1을 넘는 나머지 보증금에 대한 임대인 상대 청구권은 그대로 남는다. 다만 지원을 받은 뒤 소송·경매로 돈을 더 회수하면 중복분을 반납해야 하므로(미신고 시 최대 3000만원 과태료), 반납 시점과 포함 범위는 LH에 확인해야 한다.
13일 시작되는 '최소보장', 어디까지 메워주나
전세사기 피해자가 경매나 공매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 차액을 국가가 현금으로 채워주는 최소보장제가 11월 13일 시행된다. 신청은 사흘 앞선 10일부터 LH 청약플러스에서 받는다. 운영은 HUG가 아니라 LH가 맡는다.
계산 구조는 단순하다. 보증금의 3분의 1을 '최소보장금'으로 두고, 거기서 이미 회복한 금액을 뺀 나머지를 지원한다. 국토교통부 예시로, 보증금이 1억5000만원이면 최소보장금은 5000만원이다. 경매 배당 2000만원에 경매차익 1000만원까지 합쳐 3000만원을 회복했다면, 차액 2000만원을 더 받아 5000만원을 채운다. 회복한 금액에는 배당액뿐 아니라 임대인이나 중개사에게서 받은 돈, LH 매입 과정에서 생긴 경매차익과 임대료 지원이 들어간다. 반대로 지방자치단체 지원금이나 금융지원은 빼지 않는다. 대상은 보증금 5억원 이하로, 전세사기피해자등으로 인정받은 임차인이다.
'최소 3분의 1'은 상한이 아니라 바닥
Sora Shimazaki
가장 많이 헷갈리는 지점이 여기다. 최소보장제는 보증금 전액을 돌려주는 제도가 아니다. 이름 그대로 '최소', 바닥을 3분의 1로 깔아주는 장치다.
그래서 나머지 3분의 2에 대한 권리는 사라지지 않는다. 임대인에게 보증금을 돌려받을 임차보증금반환채권은 지원금을 받았다고 소멸하지 않는다. 3분의 1을 넘는 금액은 오직 임대인 상대 회수로만 돌아온다. 결국 국가 지원은 최악을 막는 안전판이고, 보증금을 더 건지려면 임대인을 상대로 한 소송과 경매 절차는 여전히 피해자의 몫으로 남는다.
소송·경매와 어떻게 맞물리나
지원 방식은 피해 유형에 따라 둘로 나뉜다.
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금 |
|---|---|---|
| 대상 | 전세사기피해자등 일반 | 신탁사기 등 무권계약 피해자 |
| 신청 시점 | 경매차익 산정·주택 처분 끝난 뒤 | 처분·LH 매입 끝나기 전 |
| 정산 | 회복액 뺀 부족분 지급 | 먼저 지급하고 나중에 정산 |
일반 피해자는 경매차익 산정이나 주택 처분이 끝난 뒤 최소지원금을 신청한다. 반면 신탁사기처럼 애초에 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자는, 처분이 끝나기 전에 먼저 받고 나중에 정산하는 '선지급-후정산' 대상이 된다.
두 경우 모두 핵심은 회복액을 깐 뒤 부족분만 메운다는 점이다. 그래서 임대인에게서 받아낸 돈은 지원금을 늘리지 않고 오히려 줄인다. 이미 임대인에게 상당액을 회수했다면 받을 지원금은 그만큼 작아진다.
병행할 때 놓치기 쉬운 것
문제는 순서가 엇갈릴 때다. 지원금을 먼저 받은 뒤 소송이나 경매로 돈을 더 회수하면, 그만큼은 되돌려줘야 한다. 국토교통부는 지원금을 받은 뒤 보증금을 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납하도록 정했다. 신고와 반납을 미루면 위반 횟수에 따라 최대 3000만원의 과태료가 붙는다. 지원과 회수가 중복되는 만큼만 돌려주는 구조이지, 나머지 보증금까지 포기시키는 장치가 아니라는 뜻이다.
심사에도 시간이 걸린다. LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 통지하고, 서류 보완이 필요하면 한 차례 30일까지 연장한다. 결정에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 다시 신청할 수 있다.
신청 전에 확인할 것
- 내가 이미 회복한 금액에 무엇이 포함되고 빠지는지(배당·임대인 변제·경매차익 대 지자체·금융지원).
- 내 사례가 선지급 대상인 무권계약 피해에 해당하는지.
- 지원을 받은 뒤 소송·경매로 더 회수했을 때 반납 금액과 시점이 어떻게 되는지.
- 임대인에게 재산이 남아 있어 소송의 실익이 있는지.
- 신청 기한 — 피해자로 결정된 날부터 3년, 또는 경·공매가 끝난 날부터 1년. 이미 피해자로 인정됐다면 2029년 11월 13일까지다.
세부 요건과 반납 정산은 사안마다 갈린다. 금액이 크거나 선지급·무권계약처럼 구조가 복잡하다면, LH 지역본부나 대한법률구조공단에서 자기 사례를 짚어보는 편이 안전하다.