보증금 3분의 1은 국가가, 나머지는 소송으로
11월 13일 시행되는 전세사기 최소보장제는 경매 배당으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 국가가 채워주는 제도다. 3분의 1을 보장한다지만 임대인에 대한 보증금반환채권 자체는 소멸하지 않아, 나머지 금액은 그대로 세입자가 회수해야 할 몫으로 남는다. 신청은 11월 10일부터 가능하므로 배당표와 피해자 결정문을 준비하되, 임대인을 상대로 한 보증금반환 소송은 제도 신청과 별개로 병행해야 한다.
11월 13일부터, 모자란 3분의 1은 국가가 메운다
전세사기 피해자로 결정됐는데 경매 배당으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에도 못 미친다면, 2026년 11월 13일부터 그 차액을 국가가 채워준다. 신청 창구는 11월 10일에 열린다.
주의할 점은 '3분의 1 보장'이 보증금의 3분의 1을 통째로 주는 제도가 아니라는 것이다. 이미 배당 등으로 회수한 금액이 3분의 1에 모자랄 때, 그 부족분만 메우는 차액 지원이다. 근거는 올해 5월 공포된 전세사기피해자법 개정(법률 제21634호)으로 신설된 제25조의9부터 제25조의12까지다.
최소지원금은 이렇게 계산한다
Photo by Melody Ayres-Griffiths on Unsplash
조문은 보증금 3분의 1에서 세 가지를 뺀 나머지를 '최소지원금'으로 본다. 빼는 항목은 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액, 그리고 기존 공공임대 등 지원액이다. 구체적인 산정식은 대통령령에 맡겨져 있다.
숫자로 보면 간단하다. 보증금이 1억5000만 원이면 3분의 1은 5000만 원이다. 경매 배당 2000만 원과 경매차익 1000만 원을 더해 3000만 원을 회수했다면, 차액 2000만 원이 최소지원금으로 지급돼 손에 쥐는 돈은 5000만 원이 된다. 지급 여부는 신청일부터 90일 이내에 결정되고, 서류가 빠지는 등 사정이 있으면 한 차례 30일까지 늘어난다. 지급과 정산 업무는 LH가 위탁받아 처리한다.
여기서 중요한 사실 하나. 최소지원금을 받아도 임대인에 대한 보증금반환채권은 사라지지 않는다. 받은 돈이 5000만 원이라면 나머지 1억 원은 여전히 받아낼 권리가 남아 있다는 뜻이다.
신탁사기라면 '선지급'이 먼저일 수 있다
무권한 임대인과 계약했거나 신탁사기에 걸린 피해자는 경매·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부나 일부를 미리 받을 수 있다. 나중에 실제 회수액이 확정되면 차액을 정산하는 구조다. 정산이 끝날 때까지는 대항력을 유지해야 하고, 이를 소홀히 하면 지원이 제한될 수 있다. 최소보장금과 선지급금은 압류가 금지된다.
반대로 신청을 받을 수 없는 경우도 있다. 피해주택을 직접 매수해 소유권을 가진 사람, 정당한 사유 없이 배당요구를 하지 않아 우선변제권 행사를 소홀히 한 사람, 선지급을 받고 아직 정산이 끝나지 않은 사람이다. 시행 전에 이미 경매나 공매가 끝난 피해자도 신청 대상에 포함된다.
나머지 2/3, 어디로 받아내나
최소보장금이 메우는 건 3분의 1까지다. 바꿔 말하면 나머지 3분의 2 손실은 제도 밖에 남는다. 이 돈을 되찾는 길은 크게 세 갈래이고, 성격이 서로 다르다.
| 경로 | 받아내는 대상 | 시점 | 한계 |
|---|---|---|---|
| 경매 배당 | 매각대금 중 순위 배당 | 경매 종료 시 | 선순위에 밀리면 소액 |
| 최소보장금 | 국가(3분의 1 한도) | 시행 후 신청 | 3분의 1까지만 |
| 임대인 소송 | 임대인 재산 | 판결·집행까지 수개월~수년 | 임대인 무자력이면 공집행 |
경매 배당은 집이 팔릴 때 순위대로 나눠 받는 몫이라 선순위 근저당에 밀리면 남는 게 없다. 최소보장금은 그 빈틈을 3분의 1까지만 채운다. 그 위를 넘는 손실은 결국 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 걸고, 승소 판결로 임대인 재산에 강제집행을 해야 회수된다. 문제는 전세사기 임대인 상당수가 이미 재산이 없다는 점이다. 이 경우 판결을 받아도 집행할 대상이 없어 실질 회수가 어렵다.
신청과 소송, 순서를 어떻게 잡나
두 절차는 '둘 중 하나'가 아니라 병행 관계다. 최소보장금을 받았다고 보증금반환채권이 줄지 않으므로, 신청을 이유로 소송을 미룰 필요가 없다.
현실적인 순서는 이렇다. 먼저 전세사기피해자 결정을 받고 경매·공매 절차에서 반드시 배당요구를 한다. 배당요구를 빠뜨리면 우선변제권 행사를 소홀히 한 것으로 봐 최소보장금 신청에서 제외될 수 있다. 다음으로 배당이 확정돼 회수액이 3분의 1에 못 미치는 것이 드러나면 최소보장금을 신청한다. 신청 전에 배당표와 피해자 결정문을 미리 챙겨두면 심사가 빠르다.
임대인을 상대로 한 보증금반환 소송은 이와 별개로, 소멸시효를 고려해 일찍 걸어두는 편이 낮다. 다만 공공임대주택(최장 10년) 지원과 최소보장금은 동시에 받을 수 없으니, 당장 거처가 급하다면 어느 쪽이 유리한지 따져본 뒤 신청해야 한다. 임대 지원이 급한 상황이 아니고 현금 회수가 우선이라면 최소보장금이 현실적인 선택이다.