농지 처분 통보, 버티면 매년 땅값 25%를 문다
정부는 10월 8일 고령농 휴경지와 관행 임대차 등 투기 목적이 아닌 농지는 처분 대상에서 빼기로 했으나 이는 특별조치법 입법을 전제로 추진 중이다. 처분 대상이 되면 1년 안에 팔아야 하고, 버티면 감정가나 공시지가의 25%가 매년 이행강제금으로 붙어 4년이면 땅값과 맞먹는다. 자경 입증 서류를 미리 챙기고, 처분명령은 취소소송·이행강제금은 30일 이내 이의로 다투는 절차를 구분해야 한다.
투기성이 아니면 대부분 처분 대상에서 빠졌다
농지 전수조사 때문에 처분 통보가 날아올까 걱정하는 소유자라면, 10월 8일 송미령 농림축산식품부 장관의 발표가 출발점이다. 정부는 고령농의 휴경지나 오래된 관행 임대차처럼 투기 목적이 아닌 농지는 처분하지 않기로 방침을 정했다. 상속 농지, 미등기 상속이나 사찰 소유처럼 소유관계가 복잡한 농지도 제외 대상에 들어갔다.
반대로 처분 대상으로 남은 것은 투기로 보는 유형이다. 토지거래허가구역을 사놓고 방치한 경우, 경매로 지분을 잘게 쪼갠 경우, 농업법인을 내세운 기획부동산 등이다. 다만 이 완화책은 특별조치법 제정을 전제로 추진 중이라, 최종 기준은 입법 과정에서 더 정리될 수 있다. 지금 통지서를 받았다면 자신이 어느 쪽에 해당하는지부터 확인하는 게 먼저다.
처분 의무는 언제 생기나
Alex Jaison
농지법은 농지를 가진 사람이 직접 농사짓는 것을 원칙으로 본다. 그래서 정당한 사유 없이 자경하지 않는다고 시장·군수·구청장이 인정하면 처분 의무가 생긴다. 상속이나 이농으로 받은 농지를 적법한 임대도 없이 놀리는 경우, 주말·체험영농 목적으로 사놓고 쓰지 않는 경우, 소유 상한을 넘긴 경우도 마찬가지다.
처분 의무가 생기면 사유 발생일부터 1년 안에 스스로 팔아야 한다. 이때 같은 세대원이나 배우자, 직계존비속에게 넘기는 것은 처분으로 인정되지 않는다. 한 가지 주의할 점은, 거짓으로 농지취득자격증명을 받았거나 농업법인이 부동산업을 한 경우, 토지거래허가구역 농지인 경우에는 1년의 처분 의무 단계를 건너뛰고 곧바로 처분명령 대상이 된다는 것이다.
안 팔고 버티면 이행강제금이 매년 붙는다
1년 안에 처분하지 않으면 지자체가 6개월의 기한을 붙여 처분명령을 내린다. 최근 개정으로 과거 지자체 재량이던 처분명령이 원칙적인 의무로 바뀌어, 요건에 해당하면 행정청이 명령을 내려야 한다.
명령까지 따르지 않으면 이행강제금이 부과된다. 금액이 가볍지 않다. 감정가격과 개별공시지가 중 높은 쪽을 기준으로 그 가액의 25%가 매년 부과되고, 팔 때까지 반복된다. 공시지가 10억 원짜리 농지라면 구조는 이렇게 된다.
| 경과 | 연 이행강제금 | 누적 부담 |
|---|---|---|
| 1년 | 2억 5천만 원 | 2억 5천만 원 |
| 2년 | 2억 5천만 원 | 5억 원 |
| 4년 | 2억 5천만 원 | 10억 원 |
4년만 버티면 물어낸 돈이 땅값과 맞먹는다. 안 팔고 시간을 끈다고 유리해지는 구조가 아니라는 뜻이다. 그래서 통지를 받으면 다투든 처분하든 빠르게 방향을 정하는 편이 낫다.
통지서를 받았다면: 소명 서류와 불복 절차
제외나 예외를 인정받으려면 실제로 농사를 짓거나 적법하게 관리했다는 증거가 필요하다. 농지대장과 농업경영체 등록 자료, 종자·비료·농약 구입 영수증, 농산물 판매 내역, 영농일지, 농기계 사용 내역, 현장 사진 등이 쓰인다. 이런 자료는 통지를 받은 뒤 급히 만들기 어렵다. 평소에 쌓이는 기록이라, 농지를 가진 사람은 미리 모아두는 편이 안전하다.
불복할 때는 문서의 종류를 구분해야 한다. 이 지점에서 실수가 많다.
- 이용실태조사·청문 단계: 아직 처분이 확정되기 전이다. 자료 제출과 의견 진술로 정당한 사유를 소명할 수 있는 가장 유리한 시기다. 조사를 거부하거나 허위로 진술하면 과태료가 따로 붙는다.
- 처분의무 통지·처분명령: 행정처분이므로 정해진 제소기간 안에 취소소송으로 다툰다. 필요하면 집행정지를 함께 신청한다.
- 이행강제금 고지: 이건 취소소송 대상이 아니다. 고지받은 날부터 30일 안에 부과한 기관에 이의를 제기하면 법원이 비송 절차로 판단한다. 이를 취소소송으로 잘못 내면 각하될 수 있다.
직접 농사가 어렵다면 방치가 가장 나쁘다. 한국농어촌공사에 위탁해 임대하거나, 공사와 매수 협의를 진행하는 경우는 정당한 사유로 인정받을 여지가 있다. 다만 위탁은 신청서만 낸 상태가 아니라 임대수탁계약이 실제로 체결돼 임대가 시작돼야 효력이 있다. 각 기한과 서류는 통지서에 적힌 내용과 관할 시·군·구청, 농업 분야 변호사를 통해 정확히 확인하는 것이 안전하다.