가족 저가 전세, 증여세 갈리는 기준은

문제가 된 건 전세 자체가 아니다

김성수 대법관 후보자를 둘러싼 논란의 뼈대는 이렇다. 주진우 국민의힘 의원은 김 후보자가 처남 소유 아파트에 시세보다 크게 낮은 보증금으로 장기간 살면서 증여세를 피했다는 의혹을 2026년 9월 2일 제기했다. 서울부동산정보광장 등을 인용한 설명에 따르면, 후보자는 2011년부터 역삼동 25평 아파트에 전세보증금 3억5000만 원으로 거주했고, 2021년 도곡동 43평으로 평수를 크게 늘려 이사하면서도 신고된 보증금은 3억5000만 원 그대로였다. 이사 시점 43평의 전세 실거래가는 12억~20억 원대로 알려졌다.

여기서 오해를 먼저 풀자. 가족끼리 시세보다 싼 값에 전세를 주는 것 자체는 불법이 아니다. 세무당국이 보는 지점은 '싸게 줬느냐'가 아니라 '얼마나 싸게 줬느냐'다.

세법이 선을 긋는 두 가지 기준

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가족처럼 특수관계인 사이의 거래에서 증여세는 두 갈래로 판단된다.

첫째, 집을 사고파는 경우다. 상속세 및 증여세법은 시가와 실제 대가의 차이가 시가의 30%나 3억 원 중 적은 금액 이상 벌어지면, 그 초과분을 증여로 본다. 10억짜리 아파트를 자녀에게 7억에 팔면 차액이 3억이라 과세를 피하지만, 그보다 더 깎아주면 넘어선 만큼 증여세가 붙는다.

둘째, 이번 전세 논란에 가까운 경우로 부동산을 공짜나 헐값에 '사용'하는 경우다. 5년간 무상사용으로 얻은 이익이 1억 원을 넘으면 증여세 대상이 된다. 이익은 부동산 가액에 연 2%를 곱하고 5년치로 환산해 계산하는데, 역산하면 대략 시가 13억 원이 넘는 집이라야 이 기준에 걸린다. 고가 아파트를 헐값에 오래 쓸수록 걸릴 가능성이 커지는 구조다.

함께 살았다는 해명의 세법적 의미

후보자 측은 미혼인 처남을 염려한 장모의 권유로 처남과 함께 이 아파트에 이사해 살았다고 해명했다. 이 대목은 단순한 정황 설명이 아니라 세법상 쟁점과 맞닿아 있다.

무상사용 이익을 증여로 볼 때, 집주인과 함께 거주하는 주택은 과세 대상에서 제외되기 때문이다. 부모와 자녀가 한집에 살면 무상거주 문제가 생기지 않는 것과 같은 논리다. 소유자인 처남이 실제로 같은 집에 함께 살았다면 이 예외에 해당할 여지가 있다. 다만 실제 동거 여부와 보증금의 성격은 사실관계로 확인해야 할 부분이고, 후보자 측도 "세무상 쟁점이 있을 수 있다"며 청문회 이후 정리하겠다고 밝힌 상태다. 현재로선 탈세가 확정된 것이 아니라 다툼이 진행 중인 사안이라는 점을 분리해서 볼 필요가 있다.

오해를 피하려면 무엇을 남겨야 하나

가족 간 저가 전세나 무상 거주를 실제로 고려한다면, 나중에 증여 추정을 반박할 근거를 미리 갖춰두는 편이 안전하다.

• 보증금이 실제로 오간 계좌 이체 내역을 남긴다. 서류상 금액과 실제 자금 흐름이 어긋나면 그 자체가 의심을 부른다.
• 계약 시점의 시세를 확인할 수 있는 실거래가 자료를 보관한다. 시세 대비 차이가 앞서 본 기준 안에 있는지 스스로 점검하는 용도다.
• 소유자와 함께 거주하는 경우라면 주민등록 등 실제 거주 관계를 확인할 수 있게 해둔다.

핵심은 간단하다. 시세와의 차이가 세법이 그은 선 안에 있고, 자금과 거주 관계가 서류로 설명되면 문제가 되지 않는다. 반대로 차이가 크고 실체가 흐릿하면, 가족 사이라도 국세청은 증여로 추정할 수 있다.

출처

1. "김성수 대법관 후보자, 도곡 렉슬 3.5억 '헐값 전세'…탈세 의혹"
2. 국힘 주진우 "김성수 대법관 후보자, 처남 도곡렉슬 전셋집에 3.5억 전전세 거주…탈세 의혹"
3. 부동산 무상임대 특수관계자 가족간 무상사용 증여세 기준
4. 특수관계인 간 저가매매 절세 전략이 세무조사 부른다